出售一套位于境外的公寓或房屋，无论在法律层面还是在税务方面，均须遵守一定的程序。对于卖方而言，以正确的方式向税务机关申报该项交易十分重要，以避免日后遭受任何处罚。
需要了解的是，这一手续原则上既须在所售不动产所在国办理，也须在您的税务住所所在国（即法国）办理（本文面向法国税务居民）。
境外房产出售所得增值的申报
即使交易发生在外国，您也应当知道，在法国境外出售房屋或公寓所获得的收益必须向税务机关申报。事实上，由于您的税务住所（domicile fiscal）位于法国，原则上您须在法国缴纳相应的税款（但须受所得税领域国际税收协定（conventions fiscales internationales）的约束）。
此项出售所产生的收益须通过第 2048-IMM-SD 号表格进行申报。该收益称为不动产增值（plus-value immobilière），是计算税款时所考虑的金额（而非全部售价）。
第 2048-IMM-SD 号表格会指导您完成应税增值的计算过程，但如您愿意，本税务律师事务所可以为您办理这些申报。
在境外可能已缴纳的增值税款，一般可在法国构成税收抵免（crédit d’impôt）。也就是说，在境外缴纳的税款将抵减在法国应缴纳的税款。就此而言，须特别关注税收协定，您可在此处查阅其清单。
第 2048-IMM-SD 号表格须附带的文件
原则上，须附上经核证无误并译成法文的买卖契据副本。翻译不一定须由宣誓专业译员完成，自行翻译即可。此外，我建议在寄送时附上一封说明函，您的税务律师可以为您撰写。
法国与他国签订的所得税税收协定
须特别关注国际税收协定。
自然人实现的不动产增值属于所得税（impôt sur le revenu）的征税范围。法国与不动产所在国之间可能存在一项所得税税收协定。
双重征税
当不动产增值在未与法国签订税收协定的国家实现时，原则上您须两次办理申报手续，税款的计算也将在两个国家进行。这就是所谓的不动产增值双重征税。
事实上，经合组织（OCDE）成员国有权对在其境内实现的不动产增值征税。卖方常常误以为在房产所在国缴纳该税款即已足够，并由此得出结论，认为自己在法国免征任何税款。然而，按照规定，情况往往并非如此。
只要您的税务住所位于法国，您就可能也须在法国缴纳税款。因此，建议向税务律师等专业人士咨询，以协助您办理这些手续。
增值的计算
应税增值等于不动产转让价格与取得价格之间的差额。若出售的不动产持有期限超过五年，则增值可按持有期限享受减免（abattement）。此外，某些增值无论财产持有期限长短，均可享受特别减免。
取得价格是指购买该财产时实际支付的、契据中所载明的价格，加上约定由买方向转让方承担的费用和补偿（如经证实存在隐瞒价格的情况，契据所载价格须加上所隐瞒的金额）。
取得价格可按 7.5% 的标准比例上浮，以计入取得费用。但卖方可选择以下列经适当证明的实际费用金额替代该标准比例：合同费用（尤其是公证人费用和中介佣金）、登记税或增值税（TVA）。
工程支出
建造、重建、扩建和改良支出可按其实际金额计入取得价格，但下列支出除外：
- 属于租户负担性质的支出：油漆、墙纸、地毯……（除非这些支出与建造、重建、扩建或改良工程不可分割）：
- 以及已在计算所得税（综合所得或分类所得）时予以考虑的支出，或已计入某项税收减免或税收抵免计算基数的支出。
持有期限减免
若所转让的不动产持有期限超过五年，则增值可享受按持有期限计算的减免，其金额因计算所得税或社会附加税（prélèvements sociaux）而有所不同。
a. 在确定所得税应税金额时，减免比例为：
- 自第六年起至第二十一年止，每持有一年减免 6%；
- 第二十二年持有期减免 4%。
因此，持有满二十二年后即可获得所得税免征。例如，于 2019 年 6 月 1 日实现的增值，若该不动产于 1997 年 6 月 1 日之前取得，则可免税。
b. 在确定社会附加税应税金额时，减免比例为：
- 自第六年起至第二十一年止，每持有一年减免 1.65%；
- 第二十二年持有期减免 1.60%；
- 第二十二年以后每年减免 9%。
因此，持有满三十年后即可获得社会附加税免征；持有期在二十三年至三十年之间的，增值仅须缴纳社会附加税。
无论不动产的性质如何（已建或未建），该减免均适用。减免按十二个月为一个期间计算，不足一年的部分不予计算。持有期限自取得之日（原则上，购买和赠与以公证契据日期为准，继承所得不动产以死亡日期为准）起算，至构成纳税义务发生事实的转让之日止。
不动产增值计算模拟器
适用减免汇总表
| 不动产持有期限 |
所得税（19%） |
社会附加税（17.2%） |
不动产持有期限 |
所得税（19%） |
社会附加税（17.2%） |
|---|---|---|---|---|---|
|
减免比例 |
减免比例 |
减免比例 |
减免比例 |
||
| 不足 6 年 | 无减免 | 无减免 | 18 至 19 年 | 78% | 21.45% |
| 6 至 7 年 | 6% | 1.65% | 19 至 20 年 | 84% | 23.10% |
| 7 至 8 年 | 12% | 3.30% | 20 至 21 年 | 90% | 24.75% |
| 8 至 9 年 | 18% | 4.95% | 21 至 22 年 | 96% | 26.40% |
| 9 至 10 年 | 24% | 6.60% | 22 至 23 年 | 免税 | 28% |
| 10 至 11 年 | 30% | 8.25% | 23 至 24 年 | 免税 | 37% |
| 11 至 12 年 | 36% | 9.90% | 24 至 25 年 | 免税 | 46% |
| 12 至 13 年 | 42% | 11.55% | 25 至 26 年 | 免税 | 55% |
| 13 至 14 年 | 48% | 13.20% | 26 至 27 年 | 免税 | 64% |
| 14 至 15 年 | 54% | 14.85% | 27 至 28 年 | 免税 | 73% |
| 15 至 16 年 | 60% | 16.50% | 28 至 29 年 | 免税 | 82% |
| 16 至 17 年 | 66% | 18.15% | 29 至 30 年 | 免税 | 91% |
| 17 至 18 年 | 72% | 19.80% | 30 年以上 | 免税 | 免税 |
|
享受 70% 或 85% 特别减免的转让（1） |
||||
|---|---|---|---|---|
|
财产持有期限 |
所得税（19%） |
社会附加税（17.2%） |
||
|
综合减免比例 (2) |
综合减免比例 (2) |
|||
|
特别减免（70%） |
提高后的特别减免（85%） |
特别减免（70%） |
提高后的特别减免（85%） |
|
| 不足 6 年 | 70% | 85% | 70% | 85% |
| 6 至 7 年 | 71.8% | 85.9% | 70.495% | 85.2475% |
| 7 至 8 年 | 73.6% | 86.8% | 70.99% | 85.495% |
| 8 至 9 年 | 75.4% | 87.7% | 71.485% | 85.7425% |
| 9 至 10 年 | 77.2% | 88.6% | 71.98% | 85.99% |
| 10 至 11 年 | 79% | 89.5% | 72.475% | 86.2375% |
| 11 至 12 年 | 80.8% | 90.4% | 72.97% | 86.485% |
| 12 至 13 年 | 82.6% | 91.3% | 73.465% | 86.7325% |
| 13 至 14 年 | 84.4% | 92.2% | 73.96% | 86.98% |
| 14 至 15 年 | 86.2% | 93.1% | 74.455% | 87.2275% |
| 15 至 16 年 | 88% | 94% | 74.95% | 87.475% |
| 16 至 17 年 | 89.8% | 94.9% | 75.445% | 87.7225% |
| 17 至 18 年 | 91.6% | 95.8% | 75.94% | 87.97% |
| 18 至 19 年 | 93.4% | 96.7% | 76.435% | 88.2175% |
| 19 至 20 年 | 95.2% | 97.6% | 76.93% | 88.465% |
| 20 至 21 年 | 97% | 98.5% | 77.425% | 88.7125% |
| 21 至 22 年 | 98.8% | 99.4% | 77.92% | 88.96% |
| 22 至 23 年 | 免税 | 免税 | 78.4% | 89.2% |
| 23 至 24 年 | 免税 | 免税 | 81.1% | 90.55% |
| 24 至 25 年 | 免税 | 免税 | 83.8% | 91.9% |
| 25 至 26 年 | 免税 | 免税 | 86.5% | 93.25% |
| 26 至 27 年 | 免税 | 免税 | 89.2% | 94.6% |
| 27 至 28 年 | 免税 | 免税 | 91.9% | 95.95% |
| 28 至 29 年 | 免税 | 免税 | 94.6% | 97.3% |
| 29 至 30 年 | 免税 | 免税 | 97.3% | 98.65% |
| 30 年以上 | 免税 | 免税 | 免税 | 免税 |
（1）该机制现已到期。该减免适用于位于 A 区或 A bis 区的不动产或建设用地的转让，前提是在 2018 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日期间签订了具有确定日期的买卖预约（promesse de vente），且转让最迟须在其后第二年的 12 月 31 日之前完成，并以建造集体住宅为条件。 （2） 持有期限减免 + 70% 的临时减免；若买方承诺所建住房中至少一半为社会住房或中间住房，则提高至 85%。 |
||||
征税方式
所得税税率为 19%。此外还须加上税率为 17.2% 的社会附加税（2019 年），以及在适用情况下，对超过 50 000 欧元的增值征收的附加税（surtaxe）。
总税率 = 36.2%（2019 年）+ 可能适用的附加税
增值申报须使用第 2048-IMM 号表格（建设用地以外的不动产）或第 2048-TAB 号表格（建设用地）填报，可在 www.impots.gouv.fr 网站获取。申报表由转让方或其受托人签署（此时委托书须载于契据中或附于申报表）。申报表通常应在转让后一个月内提交一份，并同时缴纳税款；对于位于境外的不动产，申报表应提交至转让方所属的省级登记部门（service départemental de l’enregistrement），本税务律师事务所可协助您办理此项手续。
对于位于法国的财产，通常由负责该项出售的公证人办理上述操作和申报；对于位于境外的财产，原则上由卖方自行办理并自行缴纳应缴税款。
当增值获得免税（尤其是由于持有期限减免的效果）或该交易最终产生资本损失（moins-value）时，无须提交任何申报。
本税务律师事务所可为您提供协助。
