A venda de um apartamento ou de uma moradia no estrangeiro obriga ao cumprimento de um determinado procedimento, tanto no plano jurídico como no plano fiscal. Para o vendedor, é importante declarar corretamente esta transação à administração fiscal para evitar qualquer sanção futura.
É importante saber que esta diligência deve, em princípio, ser efetuada tanto no país em que se situa o imóvel vendido como naquele em que tem o seu domicílio fiscal, ou seja, a França (este artigo destina-se aos residentes fiscais franceses).
A declaração das mais-valias de uma venda imobiliária no estrangeiro
Mesmo que a venda tenha lugar num país estrangeiro, deve saber que os ganhos que obtiver com a venda de uma moradia ou de um apartamento fora de França têm de ser declarados às autoridades fiscais. Com efeito, uma vez que o seu domicílio fiscal se situa em França, deve, em princípio, pagar o imposto correspondente em França (sob reserva das convenções fiscais internacionais em matéria de imposto sobre o rendimento).
Os ganhos obtidos no âmbito desta venda devem ser declarados através do formulário n.º 2048-IMM-SD. Designada mais-valia imobiliária, representa o montante tido em conta para calcular o imposto (e não o preço de venda na sua totalidade).
O formulário 2048-IMM-SD orienta-o no processo de cálculo da mais-valia tributável, mas o nosso escritório de advogado fiscalista está em condições, se assim o desejar, de efetuar estas declarações.
O imposto sobre a mais-valia eventualmente pago no estrangeiro constituirá, em geral, um crédito de imposto em França. Isto é, o imposto pago no estrangeiro será deduzido ao imposto devido em França. A este respeito, deve ser dada especial atenção às convenções fiscais, cuja lista pode encontrar aqui.
Os documentos a anexar ao formulário 2048-IMM-SD
Em princípio, deve ser anexada uma cópia autenticada da escritura de venda, traduzida para francês. Não é obrigatório que a tradução seja efetuada por um tradutor ajuramentado. Uma tradução livre pode ser suficiente. Recomendo, além disso, que o envio seja acompanhado de uma carta explicativa, que o seu advogado fiscalista pode redigir por si.
As convenções fiscais com a França em matéria de imposto sobre o rendimento
Deve ser dada especial atenção às convenções fiscais internacionais.
Uma mais-valia imobiliária obtida por uma pessoa singular está sujeita a imposto sobre o rendimento. Pode existir uma convenção fiscal em matéria de imposto sobre o rendimento entre a França e o Estado em que se situa o imóvel.
A dupla tributação
Quando a mais-valia imobiliária é obtida num país que não celebrou convenção, terá, em princípio, de cumprir duas vezes as obrigações declarativas. O cálculo do seu imposto será também efetuado nos dois países. Fala-se então de dupla tributação das mais-valias imobiliárias.
Os países da OCDE têm, com efeito, o direito de tributar as mais-valias imobiliárias obtidas no seu território. Os vendedores pensam muitas vezes, erradamente, que basta pagar este imposto no país onde se situa o bem. Concluem frequentemente que estão isentos de qualquer imposto em França. Contudo, nos termos das regras, muitas vezes não é esse o caso.
Uma vez que o seu domicílio fiscal se encontra em França, é suscetível de ter de pagar impostos também neste país. Recomenda-se, por isso, que se informe junto de um profissional, como um advogado fiscalista, que o assista nestas diligências.
Cálculo das mais-valias
A mais-valia tributável é igual à diferença entre o preço de alienação e o preço de aquisição do imóvel. Quando a venda incide sobre um imóvel detido há mais de cinco anos, a mais-valia é reduzida por um abatimento em função da duração da detenção. Certas mais-valias beneficiam, além disso, de um abatimento excecional, qualquer que seja a duração da detenção do bem.
O preço de aquisição corresponde ao preço efetivamente pago aquando da compra do bem, tal como estipulado na escritura, acrescido dos encargos e indemnizações estipulados a favor do alienante (se for provada uma ocultação do preço, o preço indicado na escritura deve ser acrescido do montante dessa ocultação).
O preço de aquisição é majorado forfetariamente em 7,5 % para ter em conta as despesas de aquisição. O vendedor pode, no entanto, optar por substituir este montante forfetário pelo montante real das seguintes despesas, devidamente comprovadas: despesas contratuais (nomeadamente honorários do notário e comissões de intermediários), direitos de registo ou IVA.
Despesas com obras
As despesas de construção, reconstrução, ampliação e beneficiação podem ser acrescidas ao preço de aquisição pelo seu montante real, com exclusão:
- das que tenham a natureza de despesas locativas: pinturas, papel de parede, alcatifas… (a menos que estas despesas sejam indissociáveis das obras de construção, reconstrução, ampliação ou beneficiação:
- e das que já tenham sido tidas em conta para o cálculo do imposto sobre o rendimento (rendimento global ou rendimentos por categoria) ou que tenham sido incluídas na base de uma redução ou de um crédito de imposto.
Abatimento em função da duração da detenção
Quando o imóvel alienado é detido há mais de cinco anos, a mais-valia é reduzida por um abatimento em função da duração da detenção, cujo montante difere consoante se trate de calcular o imposto sobre o rendimento ou as contribuições sociais (prélèvements sociaux).
a. Para a determinação do montante tributável em imposto sobre o rendimento, o abatimento é de:
- 6 % por cada ano de detenção para além do quinto e até ao vigésimo primeiro;
- 4 % relativamente ao vigésimo segundo ano de detenção.
A isenção de imposto sobre o rendimento é assim adquirida após vinte e dois anos de detenção. Por exemplo, uma mais-valia obtida em 1 de junho de 2019 está isenta se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de junho de 1997.
b. Para a determinação do montante sujeito às contribuições sociais, o abatimento é de:
- 1,65 % por cada ano de detenção para além do quinto e até ao vigésimo primeiro;
- 1,60 % relativamente ao vigésimo segundo ano de detenção;
- 9 % por cada ano para além do vigésimo segundo.
A isenção das contribuições sociais é assim adquirida após trinta anos de detenção e, entre vinte e três e trinta anos de detenção, as mais-valias estão sujeitas apenas às contribuições sociais.
Este abatimento aplica-se qualquer que seja a natureza do imóvel (edificado ou não). É calculado por períodos de doze meses, não se tendo em conta as frações de ano. O prazo de detenção corre desde a data de aquisição (ou seja, em princípio, a data da escritura notarial no caso das compras e das doações e a data do óbito no caso dos imóveis recebidos por herança) até à data da alienação, que constitui o facto gerador da tributação.
SIMULADOR DE CÁLCULO DAS MAIS-VALIAS IMOBILIÁRIAS
Quadro-síntese dos abatimentos aplicáveis
| Duração da detenção do imóvel |
Imposto sobre o rendimento (19 %) |
Contribuições sociais (17,2 %) |
Duração da detenção do imóvel |
Imposto sobre o rendimento (19 %) |
Contribuições sociais (17,2 %) |
|---|---|---|---|---|---|
|
Taxa de abatimento |
Taxa de abatimento |
Taxa de abatimento |
Taxa de abatimento |
||
| Menos de 6 anos | Sem abatimento | Sem abatimento | Entre 18 e 19 anos | 78 % | 21,45 % |
| Entre 6 e 7 anos | 6 % | 1,65 % | 19 e 20 anos | 84 % | 23,10 % |
| 7 e 8 anos | 12 % | 3,30 % | 20 e 21 anos | 90 % | 24,75 % |
| 8 e 9 anos | 18 % | 4,95 % | 21 e 22 anos | 96 % | 26,40 % |
| 9 e 10 anos | 24 % | 6,60 % | 22 e 23 anos | Isenção | 28 % |
| 10 e 11 anos | 30 % | 8,25 % | 23 e 24 anos | Isenção | 37 % |
| 11 e 12 anos | 36 % | 9,90 % | 24 e 25 anos | Isenção | 46 % |
| 12 e 13 anos | 42 % | 11,55 % | 25 e 26 anos | Isenção | 55 % |
| 13 e 14 anos | 48 % | 13,20 % | 26 e 27 anos | Isenção | 64 % |
| 14 e 15 anos | 54 % | 14,85 % | 27 e 28 anos | Isenção | 73 % |
| 15 e 16 anos | 60 % | 16,50 % | 28 e 29 anos | Isenção | 82 % |
| 16 e 17 anos | 66 % | 18,15 % | 29 e 30 anos | Isenção | 91 % |
| 17 e 18 anos | 72 % | 19,80 % | Mais de 30 anos | Isenção | Isenção |
|
Alienações que beneficiam do abatimento excecional de 70 ou de 85 % (1) |
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|---|---|---|---|---|
|
Duração da detenção do bem |
Imposto sobre o rendimento (19 %) |
Contribuições sociais (17,2 %) |
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|
Taxa global de abatimento (2) |
Taxa global de abatimento (2) |
|||
|
Abatimento excecional (70 %) |
Abatimento excecional majorado (85 %) |
Abatimento excecional (70 %) |
Abatimento excecional majorado (85 %) |
|
| Menos de 6 anos |
70 % | 85 % | 70 % | 85 % |
| Entre 6 e 7 anos |
71,8 % | 85,9 % | 70,495 % | 85,2475 % |
| 7 e 8 anos | 73,6 % | 86,8 % | 70,99 % | 85,495 % |
| 8 e 9 anos | 75,4 % | 87,7 % | 71,485 % | 85,7425 % |
| 9 e 10 anos | 77,2 % | 88,6 % | 71,98 % | 85,99 % |
| 10 e 11 anos | 79 % | 89,5 % | 72,475 % | 86,2375 % |
| 11 e 12 anos | 80,8 % | 90,4 % | 72,97 % | 86,485 % |
| 12 e 13 anos | 82,6 % | 91,3 % | 73,465 % | 86,7325 % |
| 13 e 14 anos | 84,4 % | 92,2 % | 73,96 % | 86,98 % |
| 14 e 15 anos | 86,2 % | 93,1 % | 74,455 % | 87,2275 % |
| 15 e 16 anos | 88 % | 94 % | 74,95 % | 87,475 % |
| 16 e 17 anos | 89,8 % | 94,9 % | 75,445 % | 87,7225 % |
| 17 e 18 anos | 91,6 % | 95,8 % | 75,94 % | 87,97 % |
| 18 e 19 anos | 93,4 % | 96,7 % | 76,435 % | 88,2175 % |
| 19 e 20 anos | 95,2 % | 97,6 % | 76,93 % | 88,465 % |
| 20 e 21 anos | 97 % | 98,5 % | 77,425 % | 88,7125 % |
| 21 e 22 anos | 98,8 % | 99,4 % | 77,92 % | 88,96 % |
| 22 e 23 anos | Isenção | Isenção | 78,4 % | 89,2 % |
| 23 e 24 anos | Isenção | Isenção | 81,1 % | 90,55 % |
| 24 e 25 anos | Isenção | Isenção | 83,8 % | 91,9 % |
| 25 e 26 anos | Isenção | Isenção | 86,5 % | 93,25 % |
| 26 e 27 anos | Isenção | Isenção | 89,2 % | 94,6 % |
| 27 e 28 anos | Isenção | Isenção | 91,9 % | 95,95 % |
| 28 e 29 anos | Isenção | Isenção | 94,6 % | 97,3 % |
| 29 e 30 anos | Isenção | Isenção | 97,3 % | 98,65 % |
| Mais de 30 anos | Isenção | Isenção | Isenção | Isenção |
(1)Regime atualmente expirado. Abatimento aplicável às alienações de bens imóveis ou de terrenos para construção situados nas zonas A ou A bis, precedidas de um contrato-promessa de venda com data certa entre 1-1-2018 e 31-12-2020, devendo a alienação ocorrer o mais tardar em 31-12 do segundo ano seguinte, sob condição de construção de habitação coletiva. (2) Abatimento em função da duração da detenção + abatimento temporário de 70 %, majorado para 85 % se o adquirente se comprometer a construir, pelo menos em metade, habitação social ou intermédia. |
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Modalidades de tributação
A taxa do imposto sobre o rendimento é de 19%. A esta acrescem as contribuições sociais à taxa de 17,2 % (para 2019) e, se for caso disso, a sobretaxa sobre as mais-valias superiores a 50 000 €.
Taxa total = 36,2% (para 2019) + eventualmente a sobretaxa
A declaração de mais-valia é apresentada no impresso n.º 2048-IMM (imóvel que não seja terreno para construção) ou n.º 2048-TAB (terreno para construção), disponível em www.impots.gouv.fr. É assinada pelo alienante ou pelo seu mandatário (devendo o mandato, nesse caso, constar da escritura ou ser anexado à declaração). Deve normalmente ser entregue num único exemplar, acompanhada do pagamento do imposto, no mês seguinte à alienação; no caso de um imóvel situado no estrangeiro, é entregue no serviço departamental de registo (service départemental de l’enregistrement) de que depende o alienante; o nosso escritório de advogado fiscalista pode prestar-lhe assistência nesta diligência.
No caso de um bem situado em França, é geralmente o notário encarregado da venda que efetua estas operações e declarações; no caso de um bem situado no estrangeiro, cabe em princípio ao vendedor fazê-lo e pagar ele próprio o imposto devido.
Quando a mais-valia está isenta (nomeadamente por efeito do abatimento em função da duração da detenção) ou quando a operação resulta numa menos-valia, não é necessário entregar qualquer declaração.
O nosso escritório de advogado fiscalista pode prestar-lhe assistência.
