La venta de un piso o de una casa en el extranjero exige respetar un determinado procedimiento tanto en el plano jurídico como en el fiscal. Para el vendedor, es importante declarar correctamente esta operación a la administración tributaria para evitar cualquier sanción futura.
Es importante saber que este trámite debe realizarse, en principio, tanto en el país en el que se encuentra el inmueble vendido como en aquel en el que usted tiene su domicilio fiscal, es decir, Francia (este artículo está dirigido a los residentes fiscales franceses).
La declaración de las plusvalías de una venta inmobiliaria en el extranjero
Aunque tenga lugar en un país extranjero, debe saber que las ganancias que obtenga como consecuencia de la venta de una casa o de un piso fuera de Francia deben declararse a Hacienda. En efecto, dado que su domicilio fiscal se encuentra en Francia, en principio debe pagar el impuesto correspondiente en Francia (sin perjuicio de los convenios fiscales internacionales en materia de impuesto sobre la renta).
Las ganancias obtenidas en el marco de esta venta deben declararse mediante el formulario n.º 2048-IMM-SD. Denominada plusvalía inmobiliaria, representa el importe que se tiene en cuenta para calcular el impuesto (y no la totalidad del precio de venta).
El formulario 2048-IMM-SD le guía en el proceso de cálculo de la plusvalía imponible, pero nuestro despacho de abogado fiscalista está en condiciones, si así lo desea, de presentar estas declaraciones.
El impuesto sobre la plusvalía eventualmente pagado en el extranjero constituirá, por lo general, un crédito fiscal en Francia. Es decir, el impuesto pagado en el extranjero se deducirá del impuesto adeudado en Francia. A este respecto, debe prestarse una atención muy especial a los convenios fiscales, cuya lista encontrará aquí.
Los documentos que deben adjuntarse al formulario 2048-IMM-SD
En principio, debe adjuntarse una copia compulsada y traducida al francés de la escritura de venta. No es obligatorio que la traducción la realice un traductor jurado. Puede bastar una traducción libre. Por otra parte, recomiendo acompañar el envío de una carta explicativa, que su abogado fiscalista puede redactar por usted.
Los convenios fiscales con Francia en materia de impuesto sobre la renta
Debe prestarse una atención muy especial a los convenios fiscales internacionales.
Una plusvalía inmobiliaria obtenida por una persona física está sujeta al impuesto sobre la renta. Es posible que exista un convenio fiscal en materia de impuesto sobre la renta entre Francia y el Estado en el que se sitúa el inmueble.
La doble imposición
Cuando la plusvalía inmobiliaria se obtiene en un país que no ha celebrado ningún convenio, en principio deberá realizar dos veces los trámites de declaración. El cálculo de su impuesto también se efectuará en ambos países. Se habla entonces de doble imposición de las plusvalías inmobiliarias.
En efecto, los países de la OCDE tienen derecho a gravar las plusvalías inmobiliarias obtenidas en su territorio. Los vendedores piensan a menudo, erróneamente, que basta con pagar este impuesto en el país en el que se encuentra el inmueble. Con mucha frecuencia concluyen que están exentos de todo impuesto en Francia. Sin embargo, conforme a las normas, a menudo no es así.
Desde el momento en que su domicilio fiscal se encuentra en Francia, es posible que también deba pagar impuestos en este país. Por tanto, se aconseja informarse ante un profesional, como un abogado fiscalista, para que le asista en estos trámites.
Cálculo de las plusvalías
La plusvalía imponible es igual a la diferencia entre el precio de transmisión y el precio de adquisición del inmueble. Cuando la venta se refiere a un inmueble poseído durante más de cinco años, la plusvalía se reduce mediante una reducción por tiempo de tenencia. Por otra parte, determinadas plusvalías se benefician de una reducción excepcional, cualquiera que sea el tiempo de tenencia del inmueble.
El precio de adquisición corresponde al precio efectivamente pagado en la compra del inmueble tal como se estipuló en la escritura, incrementado con las cargas e indemnizaciones estipuladas en favor del transmitente (si se acredita una ocultación del precio, el precio consignado en la escritura debe incrementarse en el importe de dicha ocultación).
El precio de adquisición se incrementa a tanto alzado en un 7,5 % para tener en cuenta los gastos de adquisición. No obstante, el vendedor puede optar por sustituir este importe a tanto alzado por el importe real de los siguientes gastos, debidamente justificados: gastos de escritura (en particular, honorarios del notario y comisiones de intermediarios), derechos de registro o IVA.
Gastos de obras
Los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación y mejora pueden añadirse al precio de adquisición por su importe real, con exclusión de:
- los que tengan el carácter de gastos de arrendamiento: pinturas, papeles pintados, moquetas… (salvo que estos gastos sean indisociables de las obras de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora:
- y de los que ya se hayan tenido en cuenta para el cálculo del impuesto sobre la renta (renta global o rentas por categorías) o que se hayan incluido en la base de una reducción o de un crédito fiscal.
Reducción por tiempo de tenencia
Cuando el inmueble transmitido se ha poseído durante más de cinco años, la plusvalía se minora mediante una reducción por tiempo de tenencia cuyo importe varía según se trate de calcular el impuesto sobre la renta o las cotizaciones sociales (prélèvements sociaux).
a. Para la determinación del importe sujeto al impuesto sobre la renta, la reducción es del:
- 6 % por cada año de tenencia a partir del sexto y hasta el vigésimo primero;
- 4 % por el vigésimo segundo año de tenencia.
Así, la exención del impuesto sobre la renta se obtiene tras veintidós años de tenencia. Por ejemplo, una plusvalía obtenida el 1 de junio de 2019 está exenta si el inmueble se adquirió antes del 1 de junio de 1997.
b. Para la determinación del importe sujeto a las cotizaciones sociales, la reducción es del:
- 1,65 % por cada año de tenencia a partir del sexto y hasta el vigésimo primero;
- 1,60 % por el vigésimo segundo año de tenencia;
- 9 % por cada año a partir del vigésimo tercero.
Así, la exención de las cotizaciones sociales se obtiene tras treinta años de tenencia y, entre veintitrés y treinta años de tenencia, las plusvalías solo están sujetas a las cotizaciones sociales.
Esta reducción se aplica cualquiera que sea la naturaleza del inmueble (edificado o no). Se calcula por periodos de doce meses, sin tener en cuenta las fracciones de año. El plazo de tenencia se computa desde la fecha de adquisición (es decir, en principio, la fecha de la escritura notarial para las compras y las donaciones y la fecha del fallecimiento para los inmuebles recibidos en herencia) hasta la fecha de transmisión, que constituye el hecho imponible.
SIMULADOR DE CÁLCULO DE LAS PLUSVALÍAS INMOBILIARIAS
Cuadro resumen de las reducciones aplicables
| Tiempo de tenencia del inmueble |
Impuesto sobre la renta (19 %) |
Cotizaciones sociales (17,2 %) |
Tiempo de tenencia del inmueble |
Impuesto sobre la renta (19 %) |
Cotizaciones sociales (17,2 %) |
|---|---|---|---|---|---|
|
Tipo de la reducción |
Tipo de la reducción |
Tipo de la reducción |
Tipo de la reducción |
||
| Menos de 6 años | Sin reducción | Sin reducción | Entre 18 y 19 años | 78 % | 21,45 % |
| Entre 6 y 7 años | 6 % | 1,65 % | 19 y 20 años | 84 % | 23,10 % |
| 7 y 8 años | 12 % | 3,30 % | 20 y 21 años | 90 % | 24,75 % |
| 8 y 9 años | 18 % | 4,95 % | 21 y 22 años | 96 % | 26,40 % |
| 9 y 10 años | 24 % | 6,60 % | 22 y 23 años | Exención | 28 % |
| 10 y 11 años | 30 % | 8,25 % | 23 y 24 años | Exención | 37 % |
| 11 y 12 años | 36 % | 9,90 % | 24 y 25 años | Exención | 46 % |
| 12 y 13 años | 42 % | 11,55 % | 25 y 26 años | Exención | 55 % |
| 13 y 14 años | 48 % | 13,20 % | 26 y 27 años | Exención | 64 % |
| 14 y 15 años | 54 % | 14,85 % | 27 y 28 años | Exención | 73 % |
| 15 y 16 años | 60 % | 16,50 % | 28 y 29 años | Exención | 82 % |
| 16 y 17 años | 66 % | 18,15 % | 29 y 30 años | Exención | 91 % |
| 17 y 18 años | 72 % | 19,80 % | Más de 30 años | Exención | Exención |
|
Transmisiones que se benefician de la reducción excepcional del 70 o del 85 % (1) |
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|---|---|---|---|---|
|
Tiempo de tenencia del inmueble |
Impuesto sobre la renta (19 %) |
Cotizaciones sociales (17,2 %) |
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|
Tipo global de reducción (2) |
Tipo global de reducción (2) |
|||
|
Reducción excepcional (70 %) |
Reducción excepcional incrementada (85 %) |
Reducción excepcional (70 %) |
Reducción excepcional incrementada (85 %) |
|
| Menos de 6 años |
70 % | 85 % | 70 % | 85 % |
| Entre 6 y 7 años |
71,8 % | 85,9 % | 70,495 % | 85,2475 % |
| 7 y 8 años | 73,6 % | 86,8 % | 70,99 % | 85,495 % |
| 8 y 9 años | 75,4 % | 87,7 % | 71,485 % | 85,7425 % |
| 9 y 10 años | 77,2 % | 88,6 % | 71,98 % | 85,99 % |
| 10 y 11 años | 79 % | 89,5 % | 72,475 % | 86,2375 % |
| 11 y 12 años | 80,8 % | 90,4 % | 72,97 % | 86,485 % |
| 12 y 13 años | 82,6 % | 91,3 % | 73,465 % | 86,7325 % |
| 13 y 14 años | 84,4 % | 92,2 % | 73,96 % | 86,98 % |
| 14 y 15 años | 86,2 % | 93,1 % | 74,455 % | 87,2275 % |
| 15 y 16 años | 88 % | 94 % | 74,95 % | 87,475 % |
| 16 y 17 años | 89,8 % | 94,9 % | 75,445 % | 87,7225 % |
| 17 y 18 años | 91,6 % | 95,8 % | 75,94 % | 87,97 % |
| 18 y 19 años | 93,4 % | 96,7 % | 76,435 % | 88,2175 % |
| 19 y 20 años | 95,2 % | 97,6 % | 76,93 % | 88,465 % |
| 20 y 21 años | 97 % | 98,5 % | 77,425 % | 88,7125 % |
| 21 y 22 años | 98,8 % | 99,4 % | 77,92 % | 88,96 % |
| 22 y 23 años | Exención | Exención | 78,4 % | 89,2 % |
| 23 y 24 años | Exención | Exención | 81,1 % | 90,55 % |
| 24 y 25 años | Exención | Exención | 83,8 % | 91,9 % |
| 25 y 26 años | Exención | Exención | 86,5 % | 93,25 % |
| 26 y 27 años | Exención | Exención | 89,2 % | 94,6 % |
| 27 y 28 años | Exención | Exención | 91,9 % | 95,95 % |
| 28 y 29 años | Exención | Exención | 94,6 % | 97,3 % |
| 29 y 30 años | Exención | Exención | 97,3 % | 98,65 % |
| Más de 30 años | Exención | Exención | Exención | Exención |
(1)Dispositivo actualmente expirado. Reducción aplicable a las transmisiones de inmuebles o de terrenos edificables situados en las zonas A o A bis, precedidas de una promesa de venta que haya adquirido fecha cierta entre el 1-1-2018 y el 31-12-2020, debiendo producirse la transmisión a más tardar el 31-12 del segundo año siguiente, con sujeción a condiciones de construcción de viviendas colectivas. (2) Reducción por tiempo de tenencia + reducción temporal del 70 %, incrementada al 85 % si el adquirente se compromete a construir, al menos en la mitad, viviendas sociales o intermedias. |
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Modalidades de tributación
El tipo del impuesto sobre la renta es del 19%. A ello se añaden las cotizaciones sociales al tipo del 17,2 % (para 2019) y, en su caso, el recargo sobre las plusvalías que superen 50.000 €.
Tipo total = 36,2% (para 2019) + eventualmente el recargo
La declaración de plusvalía se presenta en el impreso n.º 2048-IMM (inmueble distinto de un terreno edificable) o n.º 2048-TAB (terreno edificable), disponible en www.impots.gouv.fr. La firma el transmitente o su mandatario (en ese caso, el mandato debe figurar en la escritura o adjuntarse a la declaración). Normalmente debe presentarse en un solo ejemplar, acompañada del pago del impuesto, en el mes siguiente a la transmisión; para un inmueble situado en el extranjero, se presenta ante el servicio departamental de registro del que dependa el transmitente; nuestro despacho de abogado fiscalista puede asistirle en este trámite.
Para un inmueble situado en Francia, es generalmente el notario encargado de la venta quien realiza estas operaciones y declaraciones; para un inmueble situado en el extranjero, en principio corresponde al vendedor hacerlo y pagar él mismo el impuesto adeudado.
Cuando la plusvalía está exenta (en particular, por efecto de la reducción por tiempo de tenencia) o cuando la operación arroja una minusvalía, no debe presentarse ninguna declaración.
Nuestro despacho de abogado fiscalista puede asistirle.
