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Plusvalías inmobiliarias
Plusvalía inmobiliaria: ¿cómo se calcula, tributa y optimiza?
Abogado fiscalista en París – cálculo, exenciones y defensa en caso de inspección fiscal
Resumen
- Base imponible: diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, incrementado con los gastos de adquisición y las obras (reales o a tanto alzado).
- Tipos: 19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de cotizaciones sociales, es decir, un 36,2 %, más un recargo del 2 % al 6 % por encima de 50 000 € de plusvalía imponible.
- Periodo de tenencia: exención del impuesto sobre la renta tras 22 años y de las cotizaciones sociales tras 30 años.
- Exenciones: vivienda habitual, primera transmisión de otra vivienda con reinversión, precio de venta inferior o igual a 15 000 €, determinados jubilados y personas con invalidez.
- Declaración: el notario calcula, declara (formulario 2048-IMM) y paga el impuesto en el momento de la venta; la administración tributaria francesa puede comprobar dicho cálculo.
¿Qué es una plusvalía inmobiliaria sujeta a tributación?
La plusvalía inmobiliaria es la ganancia obtenida cuando usted vende un inmueble por un precio superior a su precio de compra o a su valor de entrada en su patrimonio. Afecta a los particulares que transmiten un bien edificado o no edificado, directamente o a través de una sociedad civil inmobiliaria sujeta al impuesto sobre la renta.
Este régimen está previsto en los artículos 150 U a 150 VH del Código General de Impuestos francés (CGI). Es complejo y evoluciona con regularidad. Mi intervención comienza con un análisis preciso de su situación patrimonial y de la operación prevista.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria?
El cálculo parte del precio de venta, minorado en los gastos soportados por el vendedor (diagnósticos, comisión de agencia a su cargo, etc.). A este se le resta el precio de adquisición, incrementado con:
- los gastos de adquisición: importe real justificado o tanto alzado del 7,5 % del precio de compra en caso de adquisición a título oneroso;
- los gastos de obras: construcción, ampliación o mejora, según facturas, o tanto alzado del 15 % del precio de compra si el bien se posee desde hace más de cinco años.
Para un bien recibido por donación o herencia, el precio de adquisición es el valor tomado en cuenta para el cálculo de los derechos de transmisión. En los alquileres amueblados no profesionales, las amortizaciones deducidas deben ahora reintegrarse (transmisiones desde el 15 de febrero de 2025, salvo excepciones).
Unas obras bien documentadas aumentan, por tanto, el precio de coste y reducen el impuesto. Ahora bien, deben ser admisibles y estar justificadas: es uno de los puntos que se regularizan con mayor frecuencia.
¿Cuáles son los tipos y las reducciones por periodo de tenencia?
La plusvalía neta tributa en el impuesto sobre la renta al tipo fijo del 19 % y en las cotizaciones sociales al tipo del 17,2 %. El aumento de la CSG aprobado para 2026 sobre las rentas del capital no se aplica a las plusvalías inmobiliarias.
Unas reducciones minoran la base imponible a partir del sexto año de tenencia:
| Periodo de tenencia | Impuesto sobre la renta (19 %) | Cotizaciones sociales (17,2 %) |
|---|---|---|
| Hasta 5 años | Ninguna reducción | Ninguna reducción |
| Del 6.º al 21.º año | 6 % por año | 1,65 % por año |
| 22.º año cumplido | 4 %: exención total | 1,60 % |
| Del 23.º al 30.º año | Exento | 9 % por año: exención total tras 30 años |
Se añade un recargo cuando la plusvalía imponible, tras las reducciones, supera 50 000 €. Su tipo aumenta progresivamente del 2 % al 6 % (artículo 1609 nonies G del CGI). No afecta a los terrenos edificables.
¿Qué ventas están exentas del impuesto sobre la plusvalía?
- Vivienda habitual: exención total si el bien constituye su vivienda habitual el día de la transmisión (o si la venta se produce en un plazo normal tras su salida).
- Primera transmisión de una vivienda distinta de la habitual: exención si usted no ha sido propietario de su vivienda habitual durante los cuatro años anteriores y si reinvierte el precio, en un plazo de 24 meses, en la compra o construcción de su vivienda habitual, hasta el importe reinvertido.
- Precio de venta inferior o igual a 15 000 €.
- Jubilados y titulares de una tarjeta de invalidez con ingresos modestos, con sujeción a condiciones de renta fiscal de referencia y de no sujeción al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (impôt sur la fortune immobilière).
- No residentes establecidos en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo, por la transmisión de su antigua vivienda habitual en Francia, con el límite de 150 000 € de plusvalía neta y con sujeción a condiciones de plazo.
- Expropiación, con la condición de reinvertir la indemnización.
Estas exenciones están sujetas a condiciones estrictas. Le ayudo a verificar su aplicación y a reunir los justificantes antes de la firma.
¿Quién declara y paga el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria?
El notario calcula la plusvalía, presenta la declaración n.º 2048-IMM e ingresa el impuesto en el momento del registro de la escritura, mediante retención sobre el precio de venta. A continuación, usted debe consignar el importe de la plusvalía neta en su declaración de la renta (formulario 2042 C). De este modo, se integra en su renta fiscal de referencia.
El cálculo del notario se basa en los elementos que usted le facilita. La administración tributaria francesa puede detectar un error en las obras, el periodo de tenencia o una exención durante el plazo de comprobación, en principio hasta el final del tercer año siguiente al de la venta (artículo L. 169 del Libro de Procedimientos Fiscales (LPF)).
¿Qué hacer en caso de inspección fiscal sobre una plusvalía inmobiliaria?
Las plusvalías inmobiliarias son objeto de inspecciones frecuentes. Los puntos sensibles son conocidos: realidad de la vivienda habitual, justificación de las obras, valoración del bien, gastos deducidos.
- Fase de inspección: le asisto desde el requerimiento de información o la propuesta de regularización y preparo una respuesta argumentada y documentada.
- Fase contenciosa: si el desacuerdo persiste, interpongo la reclamación y, a continuación, le represento ante el tribunal administrativo, desde la redacción de los escritos hasta la vista.
Para más información, consulte mi página inspección fiscal: cómo defenderse.
¿Por qué recurrir a un abogado fiscalista?
- Antes de la venta: verificación del cálculo, de las exenciones aplicables y de los justificantes de obras, para evitar errores costosos.
- Optimización: elección del calendario de la transmisión en función de las reducciones, análisis de los mecanismos adecuados y de las consecuencias de una tenencia a través de una sociedad civil inmobiliaria.
- Transmisión: asesoramiento sobre la donación o la transmisión de bienes con plusvalías latentes, teniendo en cuenta sus objetivos patrimoniales y familiares.
- Defensa: asistencia en caso de inspección y representación en el contencioso fiscal.
- Acompañamiento personalizado y confidencial: cada situación es única; su información personal y financiera está protegida por el secreto profesional.
Para estudiar su situación, solicite una cita.
FAQ
¿Al cabo de cuánto tiempo queda exenta una plusvalía inmobiliaria?
Gracias a las reducciones por periodo de tenencia, la plusvalía queda exenta del impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia y de las cotizaciones sociales tras 30 años.
Entre los 22 y los 30 años, solo siguen siendo exigibles las cotizaciones sociales, sobre una base reducida.
¿Puedo deducir mis obras sin facturas?
Sí, si el bien se posee desde hace más de cinco años: puede aplicar un tanto alzado del 15 % del precio de adquisición, sin justificante.
Si sus gastos reales son más elevados, debe justificarlos mediante facturas de empresas. Las obras de mantenimiento y reparación ordinarias no se tienen en cuenta.
¿La venta de mi vivienda habitual está siempre exenta?
Sí, siempre que el bien sea su residencia habitual y efectiva el día de la transmisión. Si se ha mudado, la venta debe producirse en un plazo normal y el bien no debe haber sido alquilado ni ocupado gratuitamente entretanto.
La administración tributaria francesa comprueba a menudo la realidad de la ocupación: conserve sus justificantes (facturas, avisos del impuesto de vivienda (taxe d’habitation), correspondencia).
¿Qué ocurre si el notario se ha equivocado en el cálculo?
El vendedor sigue siendo el obligado al pago del impuesto. Si el error le perjudica, puede presentarse una reclamación dentro de los plazos legales para obtener una devolución.
Si le favorece, la administración puede regularizar la tributación durante el plazo de comprobación. Un análisis rápido permite elegir la mejor respuesta.
Glosario
Precio de coste: precio de adquisición incrementado con los gastos de adquisición y las obras.
Reducción por periodo de tenencia: minoración de la plusvalía imponible, creciente a partir del sexto año de tenencia.
Recargo: impuesto adicional del 2 % al 6 % sobre las plusvalías imponibles superiores a 50 000 €.
2048-IMM: declaración de plusvalía inmobiliaria presentada por el notario en el momento de la venta.
Plazo de comprobación: periodo durante el cual la administración puede regularizar el impuesto.
Para saber más
- Artículos 150 U a 150 VH del CGI: régimen de las plusvalías inmobiliarias de los particulares.
- Artículo 200 B del CGI: tipo impositivo del 19 %.
- Artículo 1609 nonies G del CGI: recargo sobre las plusvalías elevadas.
- Artículo L. 169 del LPF: plazo de comprobación de la administración.
- BOI-RFPI-PVI: doctrina administrativa sobre las plusvalías inmobiliarias (BOFiP).
- Formulario n.º 2048-IMM: declaración de las plusvalías inmobiliarias.
- Contencioso fiscal
- Inmueble en el extranjero
